Анализ рынка сельскохозяйственной недвижимости

Ко второму кварталу 2016 года средняя приведенная цена жилой недвижимости, по данным наших партнеров и ведущих аналитических агентств, расположена на уровне 60 000 руб./м2. Приведенная цена является средним показателем, не учитывающим районирование объекта, его площадь и срок эксплуатации. Проведем небольшой анализ рынка недвижимости г. Ростова-на-Дону  и график изменения цены на жилье за последние 1,5 года.

Как видно, цена на недвижимость за м2 в Ростове-на-Дону имеет динамику к снижению и находится сейчас в районе отметок 60 тыс. рублейм2. Еще раз отметим, что такая средняя цена сформирована с учетом дорогих предложений в центре и «долгоиграющих» вариантов по цене «выше рынка». Реальная же цена, по которой происходят сделки отличается в меньшую сторону еще порядка 10, и даже 20 %. 

Динамика цен на жилую недвижимость в Ростове в 2015-2016 г.г. целиком и полностью повторяет Общероссийскую картину и график изменения цен за м2 в Московском регионе.

При этом причино-следственные связи снижения стоимости жилья, описанные в статье «Анализ рынка недвижимости Москвы и регионов во 2 квартале 2016 г.» полностью подтверждаются. Однако, обратим внимание на особенности положения региона в Общероссийском масштабе.

Выборочный анализ региональных факторов, влияющих на цену м2 в Ростове

По данным Росстата, основные показатели экономики по Ростовской области, которые прямо и косвенно влияют на изменение стоимости м2 в областном центре – Ростове, изменились следующим образом:

Производство продукции и строительтсво

Индекс промышленного производства (по отдельным видам экономической деятельности) за январь-март 2016года, по сравнению с январем-мартом 2015года составил 109,4 процентов.

Сельское хозяйство. К апрелю 2016, поголовье КРС уменьшилось по сравнению с апрелем 2015г. на цифру порядка 3,2%, свиней – наоборот, увеличилось на 6,7 %, овец и коз – увеличилось на 0,5%. Производство скота и птицы на убой (в живом весе) за I квартал 2016 года, по сравнению с тем же периодом 2015 года, увеличилось на 2,5 процента, молока — на 0,1 процент, яиц — на 13,5 процентов. Можно сказать, что это – неплохие показатели для области, с большим удельным весом сельскохозяйственной отрасли в структуре экономики.

Торговля. Оборот розничной торговли составил в I квартале 2016г. сократился по сравнению с 2015 годом на 3,5%.

Строительство. В I квартале 2016 году было введено в эксплуатацию 425 700 м2 жилого фондая, что составляет 96,0 процентов к данным соответствующего периода 2015г.

Рассматривая график темпов роста строительства жилья, можно констатировать, что рост показателей в начале года является лишь результатом компенсации большого падения 2015 года. Динамика же общая оставляет желать лучшего. Пока область не выходит на устойчивый прирост количества м2 жилья.

Факторы формирования спроса

В области формирования спроса на продукцию строительной отрасли, РО так же идет «в ногу» с Общероссийскими тенденциями:

Потребительские цены на товары и услуги в Ростове и РО растут. Так, за 3 первых месяца 2016 года они увеличились на 2,1%.

А вот реальные доходы населения ростовчан – падают. На графике можно отследить динамику такого падения.

Сумма просроченной задолженности по зарплате увеличилась в апреле, например, по сравнению с предыдущим месяцем на целых 10,2%.

Безработица в ЮФО так же шагает, к сожалению, опережающими темпами.

К сожалению, безработица в Северо-Кавказском ФО так же влияет на общие показатели в РО, даже если это не выражено в цифрах и графиках.

Приведенные показатели говорят о том, что снижение цен на рынке недвижимости не случайное колебание, а сменившийся тренд. Падение доходов населения, отсутствие положительной динамики по безработице – все это факторы давления на цену м2 недвижимости. Этому причиной является ряд внешнеэкономических факторов, повлиявших негативно на развитие целых отраслей экономики РФ. Строительная отрасль Ростова – не исключение.

Чего же ожидать в ближайшей перспективе на рынке недвижимости Ростова и РО?

Исходя их аналитических данных связи цены на недвижимость с биржевыми индексами РФ, такими как РТС, которые отражают состояние всей экономики страны, можно построить следующие предположения по динамике цен на недвижимость в Ростове-на-Дону и РО:

При негативном развитии событий и отставании развития экономики РФ от прогнозируемых на сегодняшний день параметров. (Прогнозы Минэкономразвития сегодня таковы: в 2017 году реальная заработная плата вырастет на 1,2%, а в целом по ВВП порядка 0,8):

Давление на рублевые цены жилой недвижимости продолжится из-за дальнейшего падения покупательского спроса
В отличие от столичного региона, стремительного падения цен ждать не следует, поскольку цена на рынке недвижимости Ростова не была изначально «перегрета»
Тем не менее, дорогие сегменты могут пострадать достаточно значимо, особенно, если период спада затянется
Риски возникновения долгостроев и незавершенного строительства повышаются
Поскольку маржа застройщиков Ростовского региона не самая высокая, то значительного сокращения издержек ждать не приходится, а поэтому инвестиции в следующие объекты будут частично приостановлены
Цена на рынке вторичной недвижимости может начать «скакать» и дополнительно «давить» на котировки вниз
Цена новостроек вынуждена будет снижаться не у всех застройщиков, но возможны покупки при проведении акций на достаточно ликвидную недвижимость по сниженным ценам

При положительной динамике, соблюдении или опережении прогнозов развития экономики РФ:

Рублевые цены на все типы жилой недвижимости Ростова-на-Дону постепенно стабилизируются и постепенно начнут разворот к росту
Рынок сохранит стабильность, увеличив риски только пропорционально падению
Застройщики, не обладающие «длинными» деньгами или достаточным объемом финансирования, все-же вынуждены будут пойти на кратковременные дополнительные снижения цены за м2, что удержит стоимость от резкого скачка вверх

Такого мнения придерживаются ведущие эксперты и аналитики в области рынка недвижимости Ростова и РО. Однако, макроэкономические риски России остаются достаточно высокими и с возникновением новых факторов, ситуация может резко измениться. Например, не стоит забывать тот факт, что Ростов-на-Дону является самым близким городом-миллионником к «горячим» точкам на карте – зоне противостояния непризнанных ДНР и ЛНР, и урегулирование конфликта там продвигается не самыми быстрыми темпами.

Анализ рынка недвижимости Ростова-на-Дону, приведенный в данном материале, призван наиболее подробно проинформировать читателя о факторах, влияющих на формирование стоимости м2 жилья. Рекомендации в покупке той или иной недвижимости смогут дать конкретные специалисты и эксперты региона. Надеемся, что данный аналитический материал поможет вам разобраться в ситуации лучше. 

Поделиться статьей:

Анализ рынка сельскохозяйственной недвижимости — Видео